Անշարժ գույքի շուկան` երեք ճգնաժամի արանքում

Հայաստանում ամենաթանկ բնակարանները վաճառվում են Երևանի ամենակենտրոնում, այսպես կոչված, առաջին գոտում։ Մինչդեռ անգամ այս խմբի բնակարանների գներն են որոշակիորեն նվազել 2020-ի երկու ճգնաժամերի՝ կորոնավիրուսի և պատերազմի ընթացքում։

Մինչ այդ Երևանում բնակարանների գները միայն աճ էին գրանցում, որոնցից վերջինը նախորդ տարվա մարտին։ Օրինակ Կենտրոն համայնքի առաջին գոտում տների 1 քմ-ը գնահատվում էր միջինը 782 000 դրամ։ Մեկ տարի անց՝ այս տարվա մարտին, 1 քմ-ի գինը դարձավ 749 000 դրամ՝ նվազելով 33 ooo դրամով կամ 4.4%-ով։

Սեփականության արժեքը

Ոչ այդքան դրամատիկ, բայց անշարժ գույքի գների նվազում տեղի է ունեցել բոլոր մարզերում, բոլոր քաղաքներում։ Անշարժ գույքի գործակալությունների ներկայացուցիչները ուղիղ կապ են տեսնում բնակարանների գների տատանումների և ճգնաժամերի միջև։ Այդ կարծիքին է նաև անշարժ գույքի գործակալությամբ զբաղվող «ՌէԴ Ինվեսթ Գրուպ» ընկերության համահիմնադիր Էդուարդ Ապրիյանը։

«Անշարժ գույքի շուկան տեղի ունեցող իրադարձություններին արձագանքում է շատ էմոցիոնալ, քանի որ էմոցիաների բաղադրիչը բավականին մեծ է։ Մարդիկ հաշվարկների արդյունքը չեն օգտագործում, ավելի շատ էմոցիաների վրա են հիմնվում», – «Ամփոփ Մեդիայի» հետ զրույցում նշում է Ապրիյանը։

Նա հիշեցնում է, որ այս տարեսկզբին, երբ ընդդիմությունը փակել էր Բաղրամյան պողոտան ու հարակից Դեմիրճյան փողոցը, նույնիսկ դա էր ազդել անշարժ գույքի շուկայի վրա։ Ապրիյանի խոսքով՝ երբ փողոցները բացվեցին, մարդկանց մոտ կայունության զգացողություն առաջացավ և շուկան ակտիվացավ։

Ճգնաժամերով պայմանավորված էժանացումները և ճգնաժամերից հետո կայունացումները երևում են նաև ստորև գրաֆիկում, որտեղ ներկայացրել ենք ամեն մարզի 3-ական քաղաքների գները նախաճգնաժամային շրջանից սկսած (գրաֆիկում կարող եք ավելացնել Ձեր ուզած քաղաքները)։

Այստեղ ակնհայտ է դառնում, որ Երևանին մոտ գտնվող ու արևմտյան մարզերում շուկան շոկերի է ենթարկվել, բայց վերագտել է ինքն իրեն։ Այլ է իրավիճակը Հայաստանի հյուսիս-արևելյան հատվածներում, որտեղ պոտենցիալ գնորդները անվտանգության խնդիր են տեսնում։

Սյունիքում ամեն ուր գները նվազել են։ Ակնհայտ է, որ այնտեղ բնակարաններին բարձր գին տվող չկա, վաճառողները իջեցրել են գները։ Նույն վիճակն է նաև Գեղարքունիքի Վարդենիս քաղաքում։ Վերջինում պատերազմը թողեց իր հետքը, հիմա էլ ճգնաժամը շարունակվում է ադրբեջանցիների՝ ՀՀ տարածք ներխուժելու հետևանքով։

Տավուշում ճգնաժամը ավելի շուտ էր սկսվել։ Այնստեղ տները էժանացել էին դեռ Հուլիսյան մարտերի ժամանակ, որոնք հենց Տավուշի ուղղությամբ էին։ Դրան հաջորդեց պատերազմը, հիմա էլ շուկան անհանգստության մեջ է պահում անկլավների հնարավոր հանձնման մասին օդում կախված քննարկումը։

Արտահերթ ընտրություններ

Անշարժ գույքի մասնագետ Ապրիյանը բացատրում է, որ ոչ նույն չափով, բայց գների վրա կարևոր ազդեցություն ունեն նաև ընտրությունները։ Դրանք մարդկանց ստիպում են սպասել, պարզել՝ ինչ է լինում ընտրությունների արդյունքում և միայն դրանից հետո գնալ այդպիսի գործարքի։

Տնտեսագետ Կառլեն Խաչատրյանը սա բացատրում է նրանով, որ անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները երկարատև ներդրում են և կանխատեսելիություն են սիրում։

«Քաղաքական դաշտում տեղի ունեցող պրոցեսները, որոնք իրենց հերթին բերում են անորոշություն, ստիպում են հետաձգել խոշոր գործարքները։ Այսինքն քաղաքացին ուզում է հասկանալ՝ ընտրություններից հետո ո՞ր քաղաքական ուժն է գալու, ըստ դրա հասկանալ՝ մնալու է երկրում, թե ոչ, կամ ինչ իրավիճակ է լինելու, նոր մտածի՝ պլանավորած գործարքը կատարի, թե ոչ», – նշում է Խաչատրյանը։

Կառուցապատմամբ զբաղվող «Էլիտ Գրուպ» ընկերության կոմերցիոն տնօրեն Դավիթ Մկոյանը բացատրում է, որ նման սպասողական տրամադրություններ ունենում է կառուցապատողների մի մասը։

«Կառուցապատողները, որոնք ունեն ընթացիկ շինարարություն, աշխատում են։ Նոր ներդրումների հետ կապված գուցե որոշակի սպասողական դիրք գրավեն, ինչպես ցանկացած այլ ներդրման պարագայում», – բացատրում է Մկոյանը։

Ընդ որում՝ ընտրությունները նույնպիսի տրամադրություններ ստեղծում են անկախ ճգնաժամերից։ Նույնպիսի սպասողական վիճակ ընտրությունները ստեղծել էին նաև 2017 թ․-ին։ Սրա մասին դեռ այն ժամանակ ասել էր Կադաստրի կոմիտեն ղեկավարող Մարտին Սարգսյանը։

«Բնակարանների գների նվազումը մենք նաև կապում ենք ընտրությունների հետ։ Մենք զուգահեռներ ենք անցկացրել նաև անցած՝ Ազգային ժողովի ընտրությունների հետ։ Նույն ձևով, նույն ժամանակահատվածում տների գները ընկնում են։ Այսինքն այս ժամանակահատվածում ժողովուրդը ինչ-որ առումով սպասման մեջ է», – բացատրում էր Սարգսյանը։

Այս իրավիճակից ելքը տնտեսագետ Կառլեն Խաչատրյանը տեսնում է որոշակիության վերականգնումով։ Ըստ տնտեսագետի՝ ով էլ հաղթի ընտրություններում, պետք է անվտանգության երաշխիքների խնդիր լուծի, ինչը կբերի շուկայի նորմավորման։

Խաչատրյանի խոսքով՝ անշարժ գույքի շուկան տնտեսությունում տեղի ունեցող պրոցեսների լավ ինդիկատոր է, և հիմա, երբ հետպատերազմական շրջանում գործարքների քանակի և դրանց գների նվազում է նկատվում, դա խոսում է տնտեսության մեջ ճգնաժամի շարունակման մասին։

«Մեծ գլխով» թույլ տնտեսությունը

Անշարժ գույքի շուկան ցույց է տալիս նաև Հայաստանի տնտեսության գերկենտրոնացումը Երևանի շուրջ։ Ավելի բարձր գներ ունեն այն քաղաքների բնակարանները, որոնք մոտ են Երևանին։ «Արբանյակ» քաղաքները այսպես, թե այնպես, ավելի թանկ են, քան նույնպիսի բնակչության մյուս քաղաքները։

Մեծության երկրորդ ու երրորդ քաղաքները՝ Գյումրին ու Վանաձորը, շատ փոքր «դիմադրություն» են ցույց տալիս այդ տենդենցին։ Մինչ ճգնաժամերը երևանամերձ քաղաքների հետ կարողանում էր «ոտք գցել» Գորիսը, որ դեպի Արցախ ու դեպի Իրան գնացող ճանապարհների վրա է։ Հիմա, ինչպես նշեցինք, այնտեղ նույնպես բնակարանների էժանացում կա։

Անհանգստությունը, սակայն, միայն սահմանամերձ մարզերում չէ։ Ինչպես նշեցինք, Երևանում նույնպես անշարժ գույքի շուկան արձագանքում է ճգնաժամերին։ Գրաֆիկում ներկայացրել ենք Երևանի վարչական շրջաններում բնակարանների միջին գները վերջին ամիսներին։ Համեմատելու համար ներառել ենք նաև որոշ մարզային քաղաքներ․ Ծաղկաձորը՝ որպես ամառանոցային քաղաք, Աբովյանը՝ որպես փաստացի Երևանի ծայրամաս, Կապանը՝ որպես արդեն սահմանամերձ քաղաք, Արթիկը՝ որպես չեզոք մարզային քաղաք։

Երևանի բարձր գները նույնքան «ինքնաբուխ» չեն, որքան մարզերի քաղաքներինը։ Մայրաքաղաքում գների բարձրանալուն օգնել է նաև նորակառույց շենքերում բնակարանների գնման ժամանակ հնարավոր դարձող եկամտահարկի հետվերադարձը։

Եկամտահարկի հետադարձը

Հենց այդ անունով հայտնի «եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքը» գործում է հանրապետության ողջ տարածքում, բայց գործնականում հիմնականում կիրառվում է Երևանում, քանի որ բնակելի շենքերի կառուցապատումը նույնպես հիմնականում հենց Երևանում է լինում։

«Էլիտ Գրուպ»-ի կոմերցիոն տնօրեն Դավիթ Մկոյանը մանրամասնում է, թե ինչու են նախընտրում Երևանում իրականացնել կառուցապատումը։ Սա իրենց ձեռնտու է բիզնես տեսանկյունից։

«Բնակչության մոտ կեսը ապրում է Երևան քաղաքում, բնականաբար այդտեղ էլ ամենաշատ գնորդներն են, և կառուցապատողներին հետաքրքիր են այդ վայրերը։ Այլ վայրերում շուկան շատ ավելի պասիվ է, գներն էլ շատ ավելի ցածր են։ Ցավոք, գնողունակությունը նույնպես ցածր է», – «Ամփոփ Մեդիա»-ի հետ զրույցում նշում է Մկոյանը։

Կառուցապատողը բացատրում է, որ ամենամեծ հետաքրքրությունը և ամենաբարձր գները Երևանի Փոքր Կենտրոնում են, հետո՝ Մեծ Կենտրոնում, հետո՝ Արաբկիրում, Զեյթունում, Դավթաշենում։

Ինչ վերաբերում է եկամտահարկի հետվերադարձին, ապա սպասվում են փոփոխություններ։ Մասնավորապես ֆինանսների նախարարությունը վերջին տարիներին պարբերաբար ահազանգում է, որ այս արտոնությունից օգտվողների թիվը մեծացել է, և հետ վերադարձվող գումարները գնալով ավելի մեծ բեռ են դառնում բյուջեի վրա։

«Արդյո՞ք նպատակահարմար է, ենթադրենք, պետական բյուջեից ֆինանսավորել հիպոթեքային վարկի տոկոսային վճարումները 1000 քմ բնակարանի, որը ենթադրենք գտնվում է նորակառույց շենքի վերջին հարկում», – մեկ տարի առաջ՝ 2020-ի հունիսի 8-ին խորհրդարանում հարցնում էր ֆինանսների նախարար Ատոմ Ջանջուղազյանը։

Ըստ ֆիննախի՝ իրենք մտադիր էին հարցին լուծում տալ այնպես, որ 2021-ի սկզբին օրենքի նոր տարբերակը մտնի ուժի մեջ։ Դրա քննարկումը չի հասել կառավարության կամ Ազգային ժողովի օրակարգ։ Այն դեռ պտտվում է հանձնաժողովներում, սակայն դուրս չի գալիս իշխանության մտադրություններից։ Ֆիննախը պարբերաբար հիշատակում է այդ արտոնությանն ուղղվող գումարների մեծության մասին։

«Հետողորմյա»-ի վտանգները

Այս տարվա ապրիլին էլ ֆինանսների նախարարի տեղակալ Արման Պողոսյանը խորհրդարանի հանձնաժողովի նիստին ասաց, որ կառավարությունը չի թաքցրել և բոլոր պատեհ առիթներով հայտարարել է, որ փորձելու է գտնել հարմար պահ ու համակարգը վերանայել այն տրամաբանությամբ, որ կա՛մ դրա գործունեությունը դադարեցվի, կա՛մ էլ ձևավորել որոշակի սահմանափակումներ:

Պողոսյանը նշել է, որ նրանք, ովքեր հասցրել են մաս կազմել եկամտահարկի հետվերադարձի համակարգին, կշարունակեն օգտվել դրանից մինչև վարկային պայմանագրերի ավարտը։ Իսկ այդպիսի շուրջ 12 300 մարդ կա դեկտեմբերի դրությամբ։

Կառուցապատող ընկերության կոմերցիոն տնօրեն Դավիթ Մկոյանը նշում է, որ այդ օրենքը նախագծել ու լոբբինգ են արել հենց իրենք։ Կառուցապատող ընկերության ղեկավարի խոսքով՝ այս օրենքը մի քանի խնդիր է լուծում։

Հաշվի առնելով շինարարության մուլտիպլիկատիվ էֆեկտը՝ պետությունը ավելի շատ հարկ է հավաքում, քան այն եկամտային հարկը, որ հետ է վերադարձնում։
Եկամտահարկը վերադարձվում է եռամսյակը մեկ անգամ, իսկ այդ ընթացքում պետությանը տրվում է հապավման ժամանակահատված, գործատուին էլ անուղղակիորեն հարկադրում է ժամանակին վճարել հարկերը, որ աշխատողը կարողանա օգտվել համակարգից։
Մեխանիզմի գոյությունը ստիպում է, որ գործատուները գրանցեն աշխատողների իսկական աշխատավարձերը, քանի որ վերջիններս ցանկանում են օգտվել այդ արտոնությունից և այդ հարցով դիմում են գործատուներին։
Քանի որ օրենքը վերաբերում է նոր կառուցվող շենքերին, դա խրախուսում է նոր շենքերի կառուցումը։ Իսկ յուրաքանչյուր նոր կառուցվող շենք առնվազն 100 տարի գույքահարկ է վճարելու պետությանը։

«Մենք բազմիցս հաշվարկների վրա ցույց ենք տվել, որ եղած իրավիճակում պետությունը ավելի շատ հարկ է ստանում, դիցուք՝ մեկ շենքի օրինակով, քան վերադարձնում է եկամտահարկի տեսքով», – նշում է Մկոյանը՝ ավելացնելով, որ այդ օրենքը հանելը կամ փոփոխելը բացասաբար կանդրադառնա տնտեսության վրա։

Տնտեսագետ Կառլեն Խաչատրյանը «Ամփոփ Մեդիայի» հետ զրույցում ասում է, որ հասկանում է իշխանությունների գայթակղությունը այդ օրենքը չեղարկելու ուղղությամբ, որովհետև դա հավելյալ եկամուտներով կլցնի բյուջեն։ Սակայն Խաչատրյանը նույնպես սխալ է համարում նման մոտեցումը։

«Եթե նայում ենք տնտեսության, մասնավորապես՝ շինարարության ոլորտի աշխուժացման, բնակարանային ֆոնդի թարմացման, անշարժ գույքի շուկայում գործարքների թվի ավելացման տեսանկյունից, ապա իրականում էական ազդեցություն ունեցել հենց եկամտային հարկի հետվերադարձի նորմը», – նշում է Խաչատրյանը։

Իսկ մարդկանց վրա այս կարգավորումների ցանկացած փոփոխություն կազդի առաջի՛ն հերթին։ Ընտրությունների արդյունքների սպասումը կապված է նաև այսպիսի հարցերի հետ։ Մարդիկ սպասում են, որ հասկանան՝ նոր իշխանությունը ինչ քաղաքականություն է ունենալու եկամտահարկի հետվերադարձի, գույքահարկի և նման հարցերում։

Հեղինակ՝ Գարիկ Հարությունյան

Տվյալների մշակումն ու գրաֆիկները՝ հեղինակի

#COVID19 #դասերպատերազմից

Կարդացեք նաև

ՈՒՇԱԴՐՈՒԹՅՈՒՆ © Ampop.am կայքի նյութերի եւ վիզուալ պատկերների հեղինակային իրավունքը պատկանում է «Լրագրողներ հանուն ապագայի» ՀԿ-ին: Արգելվում է օգտագործել Ամփոփի նյութերն ու վիզուալ պատկերները առանց պատշաճ հղման: Առցանց այլ հարթակներում Ամփոփի պատրաստած եւ տարբերանշանը կրող վիզուալ պատկերները հնարավոր է վերբեռնել միայն ԼՀԱ-ի հետ համապատասխան համաձայնության դեպքում:

Փորձագետի կարծիք